为什么新加坡没有烂尾楼？
最近随着中国多地区的“烂尾楼”项目不断增加，让狮城管家也很想聊一期关于烂尾楼的话题。
我们遇到过很多顾客希望我们介绍东南亚新加坡以外的房产，比如马来西亚，印尼，泰国，越南，菲律宾等等，我们通常回复的态度是很保守的。原因就是，我要对我的客户负责；也许这些国家中有好的机会，但我们没有把握其中不会出现烂尾楼。而成烂尾楼的主要原因，是买家的购房款被发展商提前得到并转移挪用了。那为什么新加坡就没有烂尾楼呢？
1. 售地环节
在新加坡，发展商在拿地时需要通过政府售地或旧楼整体收购的两种方式种方法：政府售地，或旧楼整体收购然后重建。对于这两种方法，新加坡政府都有一整套规范的流程， 在期房发售以前，发展商需要100%支付土地成本，而土地成本，这占新加坡建房总体成本的60%以上。并且在选择发展商也有一套很规范合理的制度，比如发展商之前有完成过50-99个单位的项目才可以在下一次开发最多不超过400个单位的项目。这套制度逐步升级的制度可以更有效的对发展商进行考核和预判。
2. 监管账户
新加坡发展商的监管账户，结合了验收加阶段性付款制度，新加坡发展商的银行账户是由政府监管的，有固定的要求。有经验的买家发现开发商的账户名称非常长，支票上需要写上三行字。这是因为这是新加坡政府监管的账户，格式有特定要求，比如"Project Account No."等字样只能出现在监管账户中。期房销售的房款必须进入政府监管的项目账户，发展商必须获得政府许可才能从监管的项目账户取钱。结果就是发展商在房子建成之前的任何时期，都无法私自动用建屋款项。比如发展商在售楼时承诺的赠品都不可以从这个监管账户里支出。由此可见这套规则的完善程度。
3. 期房付款制度
新加坡的购房付款步骤严格规定，买家需要按照阶段性付款的方式支付房款。发展商只有在通过政府验收后，买家支付相应的阶段性款项，发展商才能使用这部分款项。
A.买家购房，先付款20%，打入监管账户；发展商看得到，拿不到；
B.地基完成，通过政府验收，买家支付10%，打入监管账户；政府批准，发展商可以使用这里面的30%房款。卷款而走？土地的钱一大半还没有回来呢，别说地基的成本。
C.公寓单位主体建筑完成，通过政府验收，买家支付10%，发展商可以使用；
D.砖墙墙体完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；
E.公寓单位天花板完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；
F.门窗以及电线水管铺设完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；
G.公寓停车场，园区内道路，排水设施完成，通过政府验收，买家支付5%，发展商可以使用；
H.公寓项目拿到建筑师认证，已经通过政府的入住许可，买家可以拿钥匙了，这时买家支付25%，发展商可以使用；
I.最后的15%分成以下三笔，都是在买家已经可以入住以后支付:
（a）a. 在政府正式颁发项目完工证书后，支付8%给发展商；
(b) 5%交由新加坡法律学会保管，在新房12个月的保修期到期后交给发展商；
(c) 2%在全部交易完成后，支付给发展商
4. 完善的监管与验收制度
新加坡拥有完善而平衡的监管和验收制度。买家的购房款在房子建成之前的任何时期都无法被发展商挪用，因为款项在政府监管账户中，并且发展商只能在完成阶段性验收后才能获得下一阶段的款项。我们换位设想一下，如果我们是发展商，在上面任何一个阶段，卷款跑路是可能的吗？能卷走的只是自己的铺盖，而留下的，是通过验收的阶段性项目，是很容易被友商接手的。而且新加坡对开发商囤地不建也早有对策。
在新加坡，根据额外买方印花税（ABSD）的规定，发展商有5 年的时间建造并售出所有单位，而根据合格证书（Qualifying Certificate，简称QC），如果在限期内未能出售新项目中的所有单位，发展商将承担高额费用和延期收费。之前有过一个案例，一印尼发展商因施工无法达到验房标准而最终延迟了1年交房，最后赔偿了每个业主10%的房款。
5. 房产税评估标准
新加坡的房产税评估标准也起到了重要作用。发展商需要按照合同规定的时间交付房屋，如果晚交房，按照合同规定，发展商需要赔偿买家一定比例的房款。而对于认真完成项目的发展商也有奖励制度。验收后即可得到下阶段的款项，之后垫付的资金压力也不会太大。并且认真完成项目，口碑和利润双丰收。 当然，光有完善的制度是不够的，如果没有到位的监察和执行，依然是一纸空文。所以新加坡效率高的政府，有法必依，执法必严的社会共识，以及契约精神，都是重要的部分。 如果买家不是全款购房，而是采用了银行贷款，也没有区别。银行放款依然严格遵守验收后按步骤放款的流程，而买家只需要支付银行放款的那部分房贷。
通过以上措施和制度的有效运行，新加坡成功地避免了烂尾楼的问题，并在房地产市场上建立了口碑和信任，这对于保障买家的利益和确保房产市场的稳定发展非常重要。希望其他国家能够有效措的借鉴。最后狮城管家也祝愿天下再无烂尾楼。
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